導讀:開發商以「產權式酒店」之類新潮且吸引眼球的概念,並輔以高回報的誘惑,致使業主高價購買產業,但當時機回報無法達到開發商承諾後,消費者的權益如何維護?這成了目前類似的房地產營銷模式帶給市場極不穩定的因素。法院已受理了業主的起訴,靜待最終判決結果給我們釋疑。

8月27日傍晚,在黃山的旅遊景點屯溪老街,天上下著濛濛細雨,遊人卻是越來越多,很多外地遊客在這裡拍照留念,品嚐著最正宗的徽菜。

就在離老街800米遠的地方,有家C2C產權式Hong Kong Hostel。杭州人孔現波當初就是看中了酒店的位置和產權式酒店承諾的高額回報率,毫不猶豫地買下了這家酒店的其中一間客房。今年8月,因無法辦出土地證,他和杭州其他的11名業主將這家酒店的開發商告上了法庭。

A.懷著高回報夢購買產權式酒店

孔現波是去年4月C2C酒店在杭州開推介會時被吸引,從而買下了其中的757號房間。房間一共46.3平方米,其中套內33.87平方米,當時的總價為30萬元,單價7000多元,而當時黃山市同類地段住宅樓均價為2000多元/平方米。

讓孔現波下決心的,是當時開發商描繪的一系列「美好前景」:酒店按四星級標準建造;每年如果交由酒店方返租,收益率最低為8%;如果自己經營,收益率可達10%至25%。而且可以分時度假,與全國多個地方的連鎖酒店交換住宿......

泡沫很快破滅了:去年5月,酒店匆忙營業;但消防綜合驗收一直沒通過,土地分割證沒有辦理,三證中的「土地證」至今無法辦理;更重要的是,Hong Kong Guesthouse當初承諾的返租只兌現了一年,今年5月1日以後,由小業主自行在網上掛價經營。孔現波的757號房間,在網上一直掛價70元每天,但目前的網上銀行賬戶上4個月來只有一千多元收益。

孔現波和當時一起買房的杭州業主,在今年8月6日將C2C酒店的開發商--黃山市申江假日酒店有限公司告上了黃山屯溪區人民法院。截至昨天,法庭尚未宣判。

B.號稱10%的回報,實際只有1%多

8月27日,記者先以一個遊客的身份來到黃山C2C酒店的前台,表示想租一間小業主的房子,前台工作人員很有禮貌地告訴記者,酒店對小業主的房間情況屏蔽,不能現場網上訂房,但可以直接訂酒店自己經營的房間。一個標間,小業主的訂價最低為70元,而酒店自訂價268元。

隨後記者以想買產權式酒店為由,找到大廳「房產咨詢」處的接待人員湯小姐,要求現場看下房間。湯小姐一開始以客滿為由不願意看房,在記者一再要求下,帶記者來到位於11層的一間客房。湯小姐邊走邊介紹:現在房子賣得很好,只剩一百多間了。她的客戶中,一位黃山人年收益率達到15%,一位黑龍江的客戶年收益率也有5%。C2C酒店在全國多個地方有連鎖:北京、合肥、武夷山、青島、海南,可以隨意置換住宿權。

房間很普通,設施很簡單,根本達不到准四星的標準。湯小姐解釋說,房子是按准四星建的,以後還會對房間重新裝修。

在開發商的一張宣傳單上,提供了一個年收益率為10.73%的表格,其中包括:245天每天收益60元;44個雙休日每天120元;黃金周節假日25天400元每天,「保守估算」一年為35260元。

但實際上,孔現波的房間一直都以70元的價格掛在網上,基本沒有租出去過。去年5月1日酒店開張後,開發商只給了一年的包租時間,而從今年5月1日開始自行出租以來,他的網上銀行賬戶只有1000多元入賬。按照當時的購買價算,預計年回報只有1%多一點!另外一位杭州小業主,除掉各種管理費用,酒店開張至今的收益為800多元。

C.投資回報為何低,開發商說業主太性急

在經營上,所有的房間都可以掛到C2C香港賓館網上出租。記者登錄這個網站後,發現有大量的房間空置。以8月31日為例,截至下午3點30分,有615間房間可選,其中標價從70元至1000元不等,而標價在70至80元之間的,就有297間。這說明,在非雙休日,房間的入住率很低,就算是標價70元,也不可能天天都能租出去。

記者找到開發商黃山申江投資有限公司。在辦公室主任的電腦前,記者瞄到一眼,裡面有項「最近期間急需處理的事務」一項中,有多名小業主在和開發商打官司要求退房,其中包括杭州的12名業主。

「我們現在的經營模式是,小業主主要通過網上訂,我們自己經營的則通過和各地旅行社合作。我們的想法是,以後把所有的房間賣出後,我們退出,完全由小業主經營,酒店物業只負責在大堂辦理入住手續。」申江的董事長李少安解釋,很多小業主太在乎眼前的利益,實際上是對產權式酒店的模式運營有誤區。他說,這種模式從無到有,肯定有一個發展的過程,一開始的收益率肯定是達不到的。

對原先承諾的全國多個城市可實現交換住宿,李少安承認,目前真正可以交換的只有武夷山,其他的,像合肥尚在裝修中,北京還在建設中。

對李少安關於投資回報的解釋,孔現波顯然不能認同。他告訴記者說,當初說可以由酒店方代租,但是只簽了一年的《委託管理合同》,今年5月1日起,小業主買的客房全部由小業主自行經營,這樣小業主的回報也無法得到保障。

D.土地證至今辦不出

讓孔現波更頭痛的是,酒店去年五一試營業,但直到今天,三證中的土地證還無法辦理,幾乎沒有收益,賣又不能賣,這個客房對他來說成了燙手的山芋。

根據孔現波的律師吳軍威6月份去黃山的查證,在當時的《工程竣工驗收報告》中,雖然有黃山市質量監督站蓋的綜合驗收結論為「合格」的章,但是消防綜合驗收一欄的公章卻空著。吳律師通過黃山消防支隊瞭解到,酒店的一樓大堂及相應配套用房尚未通過消防驗收,因此無法通過綜合驗收,按規定是不符合交房條件的。也許正是由於這個原因,黃山C2C酒店在去年5月1日試營業時,只發給小業主一張未蓋章的交房通知。

酒店方工作人員向記者出示了酒店的大產權證和小業主的產權證,表示目前小業主可以申請辦理房產證,而在黃山,只需要房產證,就可以過戶了,土地證不需要辦理。

黃山市國土資源局的一位工作人員則明確對此進行了否定,他表示,黃山市和全國其他任何一個城市一樣,要過戶,必須先提供土地證,繳納契稅。沒有土地證是絕對過不了戶的。他還說,目前黃山C2C酒店的開發商並未提供相關材料前來辦理過土地分割證,所以小業主目前是辦不了個人的土地證的。

申江董事長李少安對此向記者表示,工程是通過竣工驗收的,沒什麼問題。不過如果業主要退房,恐怕沒那麼簡單。李少安說,當初拿地的3億多全是現款,如今公司經營管理有困難,根本不可能有錢退給小業主。

買產權式酒店要慎之又慎

這不是本報接到的產權式酒店的第一個投訴。

2000年,由台資杭州千島湖鳳凰實業有限公司投資開發的千島湖鳳凰產權式酒店曾經引起了一股搶購風。因其「包租10年,每年6~8%的收益輕鬆拿,每年30天鳳凰旗下四星酒店免費住」的噱頭實在太誘人。但是房租兩三年後就沒有了,土地證、房產證等三證也一直無法取得。2005年,銀行因鳳凰公司遲遲不還500萬元逾期貸款提起訴訟,後者被法院強制拍賣千島湖鳳凰酒店項目償債。資產被拍賣後,酒店管理人更改,鳳凰公司人去樓空,業主們連維權的對象都找不到了。

新安江的月亮灣產權式酒店更讓人糾結。這家酒店打出的是「每年獲得酒店經營收益總額的5.56%固定比率;還可免費入住加盟酒店7天。」酒店還未開張,就開始向業主支付租金,一切似乎都很美好。但2005年開業後,至今仍有業主既未辦理出三證,也找不到開發商聯繫退房事宜。

中國的產權式酒店是指開發商將酒店的一個客房劃分成最小單位,將每一個單位實體的產權分別出售給投資者,同時投資者委託酒店管理公司管理,獲取一定投資回報。其實質是一種房地產金融投資。

浙大房地產研究中心旅遊房產研究所所長王婉飛教授說,其實所謂的產權式酒店,本來就不是真正的產權,是開發商為迎合國內一些消費者心理宣傳出來的花招,實際上賣的是時段的使用權。等買到手了,發現三證辦不出,再來維權,想要退房,才發現國家並沒有對產權式酒店相關方面的法律可依,因此維權很難。

王教授說,在國外,產權式酒店是作為奢侈品來投資的,但國內的購房者卻仍然主要把它作為一種投資回報來考慮,自住的少。由於管理比較混亂,買來靠出租得到收益,長期看來是不可行的。

雙贏機構總經理章惠芳說,產權式酒店多數時候是個美麗的陷阱,剛開始售房期間,開發商貼錢讓你嘗到高收益率的甜頭,等房子賣完,開發商把風險轉嫁給經營管理公司,回報就不能保證了。她認為目前產權式酒店的營利模式沒發展成熟,投資者要謹慎。

這當然是比較正確的觀點,老百姓要管好自己的錢袋子,過高的回報率外衣之下往往潛藏的是巨大的陷阱,日前幾起以高額回報進行集資詐騙案件難道還不夠讓我們警醒。不過話說回來,自防固然重要,但國家的監管尤其不能少,此類高回報的宣傳明顯帶有欺詐的可能,國外對此就有嚴格法律限制,美國甚至立法規定,超過一定比例回報的宣傳,就直接認定為欺詐或詐騙,這樣,經營者才能老老實實經營,大眾的利益才能得到切實保護。