「是做總價值還是做總量,這將決定未來東擴後CBD區域價值發展的方向。」在近日由焦點網舉辦的「東擴後CBD區域價值發展論壇」上,高策地產顧問機構董事長李國平直言,北京CBD東擴的政府主導色彩太濃。

據瞭解,今年5月,北京市政府批准CBD東擴方案,CBD核心區將東擴約3平方公里,計劃在6至8年完成。其中僅政府投入用於道路、綠化等公共基礎設施方面的建設資金就高達70億元。而10年內東擴區可拉動社會投資近千億元,同時吸引10萬人就業,規模相當於再造一個CBD。專家指出,擺在CBD東擴面前的一個問題是,CBD東擴應追求總價值還是總量?

價格助推器?

也許是巧合,CBD東擴消息傳出之後,CBD東擴規劃區和曾經的泛CBD區域,「地王」頻出。5月21日,廣渠門外10號地最終被富力地產[13.28 -0.15%]以10.22億元的價格競得,樓面地價為15141元/平方米;6月30日,廣渠路香港旅館15號地以40.6億元的價格成為總價和樓面價的「雙料地王」,其樓面價高達16240元每平方米。

「這是一個信號,開發商對這個區域越來越有信心。」住房和城鄉建設部政策研究中心房地產研究處處長文林峰也對記者表示,CBD區域商業地產包括寫字樓、Hong Kong Guesthouse的量都比較大,對住宅的需求也會相應增加,「住宅地塊的趨熱顯示出對市場前景的樂觀。」

李國平甚至認為,兩類物業更適合未來的CBD東擴區域。「一類是高級的商務公寓,另一類則是面向該區域白領的小戶型。」

北京師範大學房地產研究中心副主任王宏新對於CBD東擴區Hong Kong Hostel域「地王」頻出的現象則提出了獨道的「概念論。」

王宏新指出,大到一個城市的規劃,小到一個區域的規劃,只要加上一個戰略高地性的宏觀政策,就創造出一個不動產經濟和土地利用的「概念」。「哪裡有概念,資本就會聚集到哪裡,資本的槓桿作用就會充分體現。」王宏新指出,東擴區域包括此前的「泛CBD」都是對CBD概念的充分利用。但王宏新擔憂的是,「這個概念會不會過度?」

實際上,廣渠門10號「地王」產生後,該地塊周邊的二手房在短短五天時間內報價就上漲了1000元每平方米,達到16500元每平方米。廣渠路15號地王「帶動效應」的一個很好例證就是該地塊旁邊的首城國際項目。去年底市場低迷時期,首城國際的開盤價約為12000元每平方米,而8月最新一期的開盤價就迅速上升至18000萬元每平方米。除市場大勢之外,「地王」的助推恐難忽視。

藍圖地產總經理傅文慧還告訴記者,首城國際的上漲還算小的,她透露,有了CBD東擴概念,即便是在金融危機低迷時期,CBD東擴區域的二手房價格普遍都超過了2萬元每平方米,有的業主甚至報出了四五萬的高價。

捨與得

據悉,根據北京市的規劃,CBD的總體規劃體量為1050萬平方米,其中,50%為寫字樓和酒店。

據第一太平[4.82 -3.60%]戴維斯2009年第二季度房產市場的數據,CBD區域第二季度的供應量達到約22萬平方米。目前,CBD區域寫字樓供應總存量已達198萬平方米左右,其空置率已攀升至29.6%,租金同比則下降13.3%,以203.5元每月每平方米的平均租金計算,首次低於金融街[11.01 0.36%]商圈212.2元每月每平方米的平均租金水平。

對於仍然傾向於公建的CBD東擴方案,李國平則直言不諱,這裡面政府的導向太明顯了,要有更多的稅收,就要有更多的國際化企業入駐,但這只是政府的一廂情願。「CBD東擴反映的是朝陽區政府的意圖。」

李國平認為,CBD東擴不應是越大越好。他甚至建言,如果朝陽區政府敢於把現在CBD中心區很多住宅拆了以後變綠地,整個區域的總價值或可提升,否則,人越來越多,交通越來越差,這都是商務環境的大忌。「如果這樣下去,等建完後,該區域的價值不是提升了,而是在降低,就會有企業跑。」

傅文慧的建議則是,應在CBD周邊建一個休閒商務區,比如CBD裡可能公建類占70%,其他的30%可能是配套公寓、酒店,但在休閒商務區裡有30%的商務、寫字樓,但其他70%則用來解決高端的休閒商務。「CBD東擴可以帶來公建體量的增加,但也要考慮多元化的城市功能。」

友情鏈接: CRM SEO SEO優化 網上推廣 網上廣告 搜尋器優化 網站優化 網站排名 Web Design 網頁設計 婚禮 婚禮統籌 Wedding Planner 婚禮 美容 Beauty 美髮 整容 塑身 風水 Feng Shui 風水學 環境學 寵物 Pet 環保袋 Recycle Bag 環保購物袋 珠寶 Jewellery 防火牆 Firewall 物流 Logistics 條碼 Bar Code 會計 月餅 果籃 模特兒 機場接送 機票 水上活動 水族 汽車模型 泰拳 海外升學 清潔 湯瑪士火車 滅蟲 潛水 澳門酒店 激光矯視 燒烤 營養師 物理治療 瑜珈 SEO Course SEO培訓課程 創業課程 創業賺錢 網上創業課程 青年創業 青年人創業 網上營銷 ERP POS 時裝批發 Fashion 化妝 Make Up 花店 Flower Shop 健康食品 Healthy Food 減肥 Weight Loss 網上商店 網頁設計 網頁設計模板 CMS操作視頻下載 CMS CMS視頻 Web 3.0 網路行銷 電郵服務 電子商務 認字 記憶法 Playgroup 記憶課程 記憶班 Memory course SEO Training Email Marketing 電郵廣告宣傳 電郵推廣 MBA BBA DBA PHD 博士 Hong Kong Hostel Hong Kong Guesthouse 香港賓館 香港旅館  保安服務 保險 優惠 創業 展覽會承包商 市場推廣及公關 建築及建造 撰稿及翻譯 教學進修 健康及醫療 中醫 其他治療 另類療法 康復 按摩中心 教學進修 普通診所 Spas 修甲 化妝 太陽燈 形象顧問 整容手術 會社、組織及團體 減肥 紋身及穿環 面部及皮膚護理 髮型設計及護理 IPPBX sip CRM